5 שאלות ( 5 הממי"ם ) שהן חובה לכל
משקיע נדל"ן מתחיל שרוצה עסקה רווחית ובטוחה בבואו לקנות דירה להשקעה
משקיע נדל"ן מתחיל שרוצה עסקה רווחית ובטוחה בבואו לקנות דירה להשקעה
כמשקיע נדל"ן הנמצא בתחילת דרכו , אתה ודאי שואל את עצמך מה כדאי ורצוי לבדוק כדי שתוכל לקבל החלטה בדבר כדאיות עסקה הנקראת בדרכך… אתה חושש ובצדק! אתה הרי רוצה להיות משוכנע בעסקה בה אתה הולך להשקיע כסף אותו חסכת ועליועמלת…
בסופו של דבר אתה מחליט ללכת על זה!
אמרו לך שצריך לעשות כך ואחרת… ומכאן… אתה קובע לעצמך אזור השקעה מועדף, מתחיל בחיפושים, נכנס לאתרים שונים באינטרנט, מתרשם מדירות המוצעות שם למכירה, מהמחירים המופיעים שם, פונה למתווכים לקבלת מידע, הצעות, והנה יש כמה דירות להשקעה שאתה מחליט לבקר בהם.
ביקרת… ואז אתה מתחיל להרהר…
האם זו עסקה טובה?
האם היא כזאת שתניב לך רווחים?
האם הנכס ישמור על ערכו בשוק?
האם הדברים שאמר המתווך שפגשת הם נכונים? וכו'…
אני מניחה גם שאתה מחליט להתייעץ עם "גדולים ממך" , מתחבט, חושב , שוקל ואז מחליט… סליחה…עדיין לא…
אתה בעצם מחפש תשובה ורוצה להיות משוכנע בצעד הגורלי שאתה הולך לקראתו…
כמה זמן בזבזת ?! וכמה אנרגיות ?! וריצות ? וכסף ?
ואנחנו אומרים לך… רגע אחד… לאן אתה ממהר?
חשוב שתדע מה אתה צריך לשאול ואילו תשובות אתה צריך לקבל עוד לפני שאתה מתחיל בסיורים האלה?
כמשקיע נדל"ן מתחיל (או מתקדם), ישנן חמש שאלות מהותיות שהמענה עליהן אמור להוביל אותך להחלטה אם להשקיע באותה דירה למכירה שנראית לך מעניינת…
אנחנו ממליצים לשאול את השאלות עוד בשלב השיחה המקדימה, שיחת בירור אשר תוביל אותך להחלטה ראשונית אם ללכת בכלל לבקר בנכס. אתה בעצם מקיים את השיחות הראשונות האלה, שואל את 5 השאלות , (היכן שקיימת תשובה ברורה - אין צורך לשאול) משקלל את התוצאות בהתאם לתשובות שקיבלת ובסופו של דבר מחליט אם לבקר בנכס.
שאלה מספר 1 – חובה! מהו מחירה של הדירה?
למה שאלה זו חיונית?
תשובה לשאלה זו תיתן לך קנה מידה באשר לכדאיות הרכישה – האם המחיר נמוך ממחירו של הנכס בשוק או שהוא גבוה ממנו. כמובן שיהיה עליך לבדוק איפה עומד המחיר ביחס למחירי נכסים דומים שנמכרו בסביבה באתרים המיועדים לכך כגון אתר רשות המסים. מצאת שהמחיר נמוך מאוד ביחס למחירי דירות שנמכרו בסביבתו? נקודת זכות אחת גדולה על שאלה זו. מצאת שהמחיר גבוה או דומה ביחס למחירי דירות שנמכרו בסביבתו? דרג אותו לפי 1/2 נקודות זכות לשאלה זו. וכך הלאה… זכור! אתה מחפש נכס שמחירו נמוך משוויו בשוק הדירות ושהתשואה עליו גבוהה.
שאלה מספר 2 – חובה! מהו מצבו של הנכס המוצע למכירה?
למה שאלה זו חיונית?
מענה לשאלה זו תוביל אותך לבחון האם הנכס הוא במצב הראוי למגורים או שמא נדרש בו שיפוץ? ולמה זה חשוב?
כי אם נדרש שיפוץ – עליך להעריך את היקף ההשקעה הנדרש. רצוי לעשות זאת באמצעות גורם מקצועי כמובן . את הסכום הזה עליך להוסיף למחיר הנכס. זהו מבחינתך מחיר הנכס לחישוב כדאיות הרכישה והתשואה.
שאלה מספר 3 – חובה! מהו מיקומה של הדירה ?
למה שאלה זו חיונית?
ודאי שמעת על מושג הנקרא "לוקיישן" , ובעברית : מיקום.
המיקום ישפיע על האטרקטיביות בבואך להשכיר אותו לאחר הרכישה או למכור אותו בעתיד. עליך לבדוק אם מיקומו קרוב למרכז לימודי כלשהו כמו אוניברסיטה, מכללה , או במיקום אחר בו קיים ביקוש להשכרה. הרי קנית כדי לייצר רווחים! אם האזור בו מצוי הנכס איננו כזה בו יש ביקוש להשכרה או לא, הכנס זאת לשיקולי הכדאיות ברכישת הנכס.
שאלה מספר 4 – חובה! מהם תנאי המכירה של הדירה ?
למה שאלה זו חיונית?
מועד פינוי למשל עשוי להיות משמעותי לך כמשקיע – מאיזה תאריך צפוי הנכס להתחיל להניב לך רווחים .
אם יש כבר שוכרים בנכס שרוצים להמשיך את תקופת השכירות, זהו מצב קלסי! אם מדובר בנכס בו מתגורר הבעלים – כדאי לבדוק האם תשלום מהיר של מחיר המכירה אותו תציע עשוי להפחית משמעותית את מחיר הקניה של הנכס ולהוביל להסכמה על פינוי מהיר מצד הבעלים. כך תשיג רווח מידי כבר במעמד הרכישה ובהמשך מגובה התשואה.
כאשר יש שוכרים המתגוררים בנכס, חשוב לבדוק כמה משלמים לחודש לצורך חישוב התשואה.
שאלה מספר 5 – חובה! מהי רמת המוטיבציה של המוכר למכור?
למה שאלה זו חיונית?
אנחנו נתקלים לא פעם במוכרים אשר מפרסמים את נכסיהם למכירה והם בסך הכל רוצים למשש את הדופק… לבחון את מידת ההיענות או לבדוק כמהכסף אנשים יהיו מוכנים לשלם עבור הנכס שלהם… לא את אלה אתה מחפש .
אנשים יהיו מוכנים לשלם עבור הנכס שלהם… לא את אלה אתה מחפש .
אתה מחפש מוכרים שבאמת רוצים למכור, חשוב להם למכור, ומהר! שמכירה מידית של הדירה תעזור להם לפתור בעיה אתה הם מתמודדים ואתה נמצא שם בשבילם. (כן, גם בשבילך! מה שחשוב… כולם מרוויחים!)
איך למצוא אותם?! במאמר נפרד
איכות התשובות שתיתן לכל השאלות האלה והשקלול שלהן (כן , אתה יכול לתת להן ניקוד שיעזור לך בשיקול הדעת ) יובילו אותך לקבל החלטה מושכלת בדבר כדאיות רכישת הנכס.
השאלות האלה והשקלול שלהן (כן , אתה יכול לתת להן ניקוד שיעזור לך בשיקול הדעת ) יובילו אותך לקבל החלטה מושכלת בדבר כדאיות רכישת הנכס.הקפדה על הצגת 5 השאלות לגבי כל נכס שנראה לך מעניין, תמנע ממך בשלב הראשון בזבוז זמן מיותר, בזבוז אנרגיות וכסף, תמנע ממך השקעה לא מוצלחת, ובשלב השני בהמשך תעזור לך להשקיע נכון ובטוח, תוביל אותך להחלטות נכונות בהשקעה ותהפוך אותך להיות משקיע מיומן מאוד בזיהוי עסקאות נדל"ן כדאיות.
את שקלול התשובות אפשר שתרשום לעצמך בצורת סקלה מ 1-5 – זה עשוי להקל עליך ולמקד עבורך את התוצאות כך שתדע להעריך את מידת הכדאיות בכלל והביקור בנכס בפרט .
דוגמת טבלה/סקלה לבחינת ביקור בנכס:
1 = הכי פחות טוב > 5 = הכי טוב
נכס שקיבל את הניקוד הגבוה ביותר הוא זה בו אתה מחליט לבקר!
אפשר לומר ש:
ניקוד נכס אשר נע בין 1 – 2 נקודות בטבלה הוא נכס שאתה יכול לוותר עליו מידית!
ניקוד אשר נע בין 4 – 5 נקודות בטבלה הוא נכס שאתה חייב לבקר בו!
ניקוד אמצע בטבלה שמתמקד ב – 3 נקודות הוא נכס ששווה לחקור עליו עוד פרטים , אם הניקוד עולה – תאם ביקור!
| ניקוד שאלות | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| מחיר | |||||
| מצב הנכס | |||||
| מיקום | |||||
| מוטיבציה | |||||
| מכירה – תנאים | |||||
| סיכום נקודות |
בהצלחה
אהבת? יש לך שאלות נוספות?
פנה אלינו
קודם כל אנשים
ועוד מדריכים שאולי יעניינו אותך:
